le guide complet 2025 du renouvellement du bail commercial de votre boulangerie

Vous êtes un artisan boulanger et votre bail 3-6-9 arrive à son terme ? Ce guide pratique vous accompagne pas à pas pour réussir le renouvellement du bail commercial de votre boulangerie dans les meilleures conditions juridiques et financières.

 

Renouvellement du bail commercial pour une boulangerie

Découvrez vos droits de locataire, les clauses à surveiller, les règles du loyer, et les astuces pour éviter les pièges les plus courants.

 

1. Conditions pour renouveler son bail commercial

Avant de formuler une demande de renouvellement du bail commercial, vous devez :

• Être propriétaire du fonds de commerce de boulangerie ;
• Être immatriculé au RCS ou RNE ;
• Avoir exploité le local pendant 3 années consécutives avant la fin du bail.

⚠️ Attention : Si votre bail a duré plus de 12 ans sans renouvellement, le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer commercial.

 

2. Vérifiez les éléments du nouveau bail

• Désignation précise des lieux : vérifiez que tous les locaux utilisés (boutique, réserve, fournil, laboratoire, cave, terrasse…) sont inclus. Comparez avec le bail initial.
• Durée du bail : la durée classique est de 9 ans. Elle peut être plus longue mais cela peut permettre au bailleur de revaloriser le loyer au-delà du plafonnement légal.
• Destination des locaux : votre contrat doit refléter l’activité réelle : boulangerie-pâtisserie, traiteur, salon de thé, etc.

💡 Astuce : négociez une clause “tous commerces” pour anticiper une diversification future.

 

3. Étudiez les charges et travaux

Les charges locatives

Ne sont pas à votre charge :

• – Travaux de gros œuvre (murs porteurs, toiture) ;
• – Travaux de mise en conformité réglementaire ;
• – Taxe foncière, sauf clause expresse ;
• – Frais de gestion du syndic ou de l’immeuble.

⚠️ Un tableau de répartition des charges doit être annexé au bail.

 

Les travaux de conformité

• Décret du 5 novembre 2014 : Les gros travaux de mise aux normes sont à la charge du bailleur, même en cas de clause contraire.

4. Comprendre le loyer renouvelé

Indexation du loyer

Le loyer renouvelé est fixé selon :

• – L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les commerces de détail ;
• – L’ILAT pour les activités libérales ou tertiaires.

⚠️ En cas de changement de surface ou d’activité, la valeur locative peut être utilisée comme base.

 

Révision et plafonnement

Le loyer est plafonné sauf conditions exceptionnelles : durée > 9 ans, travaux modifiant les locaux, ou évolution notable de l’activité.

Si la hausse dépasse 10 %, elle doit être lissée sur plusieurs années.

La révision triennale est possible à la demande d’une des parties.

 

5. Surveillez les clauses cruciales

Cession du bail

En cas de cession de votre fonds, vous restez solidairement responsable du loyer pendant 3 ans, sauf clause libératoire. Le bailleur doit vous informer rapidement d’un éventuel impayé.

 

Clauses sensibles

• Clause de non-concurrence ;
• Obligation de présence personnelle ;
• Clause de résiliation anticipée en cas de vente ou décès.

Ces clauses peuvent diminuer la valeur de revente de votre commerce.

 

6. Foire Aux Questions

• Puis-je refuser une hausse de loyer au renouvellement ?
  Oui, si elle n’est pas justifiée légalement (durée, modification des locaux ou activité).
• Le bailleur peut-il m’imposer la taxe foncière ?
  Non, sauf mention explicite dans le bail initial.
• Quel est l’indice à utiliser pour la révision ?
  L’ILC s’applique à la plupart des boulangeries. Consultez le site de l’INSEE pour les valeurs à jour.

 

En résumé

Le renouvellement du bail commercial en boulangerie ne doit jamais être une simple formalité. Relisez chaque clause, anticipez les impacts sur votre rentabilité, et faites-vous accompagner par un professionnel du droit commercial.

 

Et si votre projet est d’acheter ou de vendre votre boulangerie : consultez nos annonces de reprises ou déposez la vôtre !

 

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